A Freddie Mac ismét a Wall Street egyik politikailag legérzékenyebb befektetési történetévé vált. Donald Trump amerikai elnök szerint a Freddie Mac és nagyobb társa, a Fannie Mae együttes értéke akár ezermilliárd dollár is lehet. Kormánya közben továbbra is mérlegeli a két jelzálogpiaci óriás részvényeinek értékesítését és a csaknem két évtizede tartó állami ellenőrzés esetleges megszüntetését.
Az FMCC-részvényt követő befektetők számára ez a magas becslés első látásra vonzó lehetőséget teremt. A Freddie Mac nyereséges, nettó vagyona folyamatosan nő, az általa kezelt jelzálogportfólió pedig több ezermilliárd dollárt ér. A jelenlegi törzsrészvényesek azonban egy rendkívül bonyolult tőkeszerkezet legalsó szintjén helyezkednek el, amelyben az amerikai pénzügyminisztérium domináns szerepet tölt be.
A legfontosabb kérdés ezért nem pusztán az, hogy vállalatként mennyit ér a Freddie Mac. A befektetőknek elsősorban azt kell megbecsülniük, hogy ebből az értékből mennyi maradna a jelenlegi FMCC-részvény tulajdonosainál, miután a kormány rendezi elsőbbségi részvényeit, esetleg lehívja részvényvásárlási jogát, és biztosítja az állami felügyelet megszüntetéséhez szükséges további tőkét.
Mi Trump ezermilliárd dolláros terve?
Az „ezermilliárd dolláros terv” elnevezés elsősorban Trump 2026. júniusi kijelentésén alapul, amely szerint a Fannie Mae és a Freddie Mac együttesen körülbelül ezermilliárd dollárt érhet. Megjegyzései rövid időre megemelték mindkét vállalat részvényárfolyamát, a nyereség nagy része azonban később eltűnt, amikor a befektetők kételkedni kezdtek abban, hogy a profit és a tőkeszükséglet indokolja-e ezt a magas értékeltséget.
Az elemzők lényegesen alacsonyabb becslésekkel számolnak. A Trump kijelentéseiről szóló beszámolók szerint Bose George, a Keefe, Bruyette & Woods elemzője a két államilag támogatott intézmény együttes méltányos értékét továbbra is 200–250 milliárd dollárra becsülte.
Trump megerősítette, hogy az első nyilvános részvénykibocsátás továbbra is napirenden van, ugyanakkor azt is mondta, hogy nem szükséges elsietni a folyamatot. 2026 júliusáig a kormány nem hozott nyilvánosságra teljes rekapitalizációs és kivezetési tervet, amely bemutatta volna az ügylet pontos szerkezetét vagy a jelenlegi részvényesek későbbi részesedését. A kormány elképzeléseiről több információt közölt például a HousingWire.
A korábbi tárgyalások arra utaltak, hogy a tranzakció a történelem egyik legnagyobb részvénykibocsátása lehet. 2025 augusztusában a sajtó szerint a kormány egy olyan kezdeti értékesítést fontolgatott, amely mintegy 30 milliárd dollárt vonhatott volna be, és közel 500 milliárd dollárra értékelte volna együtt a Fannie Mae-t és a Freddie Macet. Végleges döntés azonban nem született, a tervezett ütemezés pedig később eltolódott.
Trump ezermilliárd dolláros becslését ezért inkább politikai és piaci jelzésként érdemes értelmezni, nem pedig egy véglegesített tranzakció meghatározott áraként.
Miért ennyire fontos a Fannie Mae és a Freddie Mac?
A Fannie Mae és a Freddie Mac jellemzően nem közvetlenül a lakásvásárlóknak nyújt jelzáloghitelt. Ehelyett megfelelő hiteleket vásárolnak bankoktól és más hitelezőktől, jelzálog-fedezetű értékpapírokba csomagolják azokat, és garantálják, hogy a befektetők megkapják az esedékes kifizetéseket.
Ez a rendszer lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy felszabadítsák tőkéjüket és újabb jelzáloghiteleket finanszírozzanak. Emellett támogatja a 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitelek elérhetőségét, amelyek az amerikai lakáspiac egyik alapvető pillérét jelentik.
A Freddie Mac 2026 első negyedévére vonatkozó pénzügyi eredményei szerint a vállalat teljes jelzálogportfóliója március végén megközelítette a 3,7 ezermilliárd dollárt. A negyedév során a Freddie Mac 116 milliárd dollárnyi likviditást biztosított a piacnak, mintegy 380 ezer lakásvásárlást, refinanszírozást és bérlakásegységet támogatva.
A két vállalat 2008 szeptembere óta állami felügyelet alatt működik, miután a pénzügyi válság súlyosan megrongálta mérlegüket, és veszélyeztette a jelzálogpiac támogatására való képességüket. A Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség akkor átvette a vezetőség, az igazgatóság és a részvényesek jogköreit, míg a pénzügyminisztérium elsőbbségi részvények vásárlásáról szóló megállapodásokon keresztül nyújtott pénzügyi támogatást.
A Freddie Mac továbbra is nyilvánosan jelentő társaság, az FMCC-részvény pedig továbbra is a tőzsdén kívüli piacon forog. A vállalat ugyanakkor hangsúlyozza, hogy az állami felügyeletnek nincs meghatározott befejezési időpontja, és az FHFA ellenőrzése jelentősen befolyásolja a vállalat irányítását, tőkéjét és stratégiai döntéseit.
A Freddie Mac ismét nyereséges
Az FMCC-részvénnyel kapcsolatos optimista érvek elsősorban a Freddie Mac működési teljesítményére épülnek. A vállalat már nem az a veszteséges intézmény, amelynek a pénzügyi válság idején állami mentőcsomagra volt szüksége.
A Freddie Mac 2025-ben 10,7 milliárd dolláros nettó nyereséget ért el, szemben a 2024-es 11,9 milliárd dollárral. Nettó vagyona az év végére 70,4 milliárd dollárra emelkedett.
A kedvező tendencia 2026 elején is folytatódott. A Freddie Mac az első negyedévben 3,6 milliárd dolláros nettó nyereségről számolt be, ami 27%-os éves növekedést jelentett. A nettó bevétel 5%-kal, 6,1 milliárd dollárra nőtt, a vállalat nettó vagyona pedig megközelítette a 73,9 milliárd dollárt. A részletek megtalálhatók a vállalat által az amerikai Értékpapír- és Tőzsdefelügyelethez benyújtott dokumentumban.
Az eredmények bizonyítják, hogy a Freddie Mac nyereséges és stabil jelzáloggarancia-üzletággal rendelkezik, amely ismétlődő bevételeket képes termelni. A részvényesek problémája ugyanakkor az, hogy a számviteli nyereségesség nem alakul át automatikusan olyan értékké, amely felosztható az FMCC-részvény tulajdonosai között.
A pénzügyminisztériummal kötött jelenlegi megállapodások alapján a Freddie Mac nettó vagyonának negyedéves növekedése hozzáadódik az állam tulajdonában lévő elsőbbségi részvények likvidációs elsőbbségéhez. A 2026 első negyedévére vonatkozó 10-Q jelentés szerint ez az összeg március 31-én 143 milliárd dollár volt, és június végén várhatóan 146,6 milliárd dollárra emelkedett.
Más szóval a Freddie Mac tőkét halmoz fel, miközben az állam elsőbbségi követelése is növekszik. Ez a szerkezet a törzsrészvényesek egyik legnagyobb bizonytalanságát jelenti.
Az állam elsőbbségi követelése megváltoztatja az értékelést
Egy hagyományos elemzés során a Freddie Mac értékét az éves nyereség és egy megfelelő árfolyam-nyereség szorzó alapján lehetne megbecsülni. Ez a megközelítés azonban nem megfelelő az FMCC-részvény esetében, mert figyelmen kívül hagyja a jelenlegi törzsrészvényeket megelőző követeléseket.
A pénzügyminisztérium körülbelül 71,6 milliárd dollárnyi finanszírozást biztosított a Freddie Macnek, miután a vállalat állami felügyelet alá került. A társaság azóta ennél jóval többet fizetett vissza készpénzes osztalék formájában. Ezek a kifizetések azonban általában nem csökkentették a pénzügyminisztérium elsőbbségi részvényeihez kapcsolódó eredeti likvidációs elsőbbséget.
A jelenlegi részvényesek támogatói szerint a kormány már többet kapott vissza, mint amennyit eredetileg befektetett. Jogi és szerződéses szempontból azonban a pénzügyminisztérium továbbra is olyan elsőbbségi követeléssel rendelkezik, amelyet rendezni kell, mielőtt a törzsrészvényeket megbízhatóan értékelni lehetne.
Több lehetséges megoldás is létezik. A pénzügyminisztérium eltörölhetné követelése egy részét, a korábbi osztalékokat a befektetés visszafizetésének tekinthetné, az elsőbbségi részvényeket törzsrészvényekké alakíthatná, vagy előírhatná, hogy egy új részvénykibocsátás bevételeit a likvidációs elsőbbség csökkentésére használják.
Mindegyik lehetőség gyökeresen eltérő eredményt hozna a jelenlegi befektetők számára, még akkor is, ha az alaptevékenység értékelése változatlan maradna.
Az állami részvényvásárlási jog és a hígulás veszélye
A második fő kérdés a pénzügyminisztérium joga arra, hogy törzsrészvényeket szerezzen a Freddie Macben.
Amikor a vállalat állami felügyelet alá került, elsőbbségi részvényeket és névleges áron gyakorolható törzsrészvény-vásárlási jogot bocsátott a pénzügyminisztérium rendelkezésére. A jogot úgy alakították ki, hogy teljes hígulás mellett a kormány a Freddie Mac törzsrészvényeinek közel 80%-át megszerezhesse.
A jog gyakorlása jelentősen felhígítaná a jelenlegi FMCC-részvény tulajdonosainak részesedését. További hígulás következhetne be, ha a vállalat egy nyilvános tőkebevonás keretében új részvényeket bocsátana ki intézményi befektetők számára.
Ez a különbség alapvető fontosságú. Egy jövőbeli ajánlat nem feltétlenül csak a kormány már meglévő részvényeinek eladásából állna. A Freddie Macnek akár több tízmilliárd dollár értékben is új részvényeket kellene kibocsátania a tőkekövetelmények teljesítéséhez. A jelenlegi részvényesek így egy pénzügyileg erősebb vállalat kisebb hányadát birtokolnák.
Az FMCC-részvény jövőbeli értéke tehát nemcsak a Freddie Mac teljes értékelésétől függ, hanem az átalakítás után forgalomban lévő részvények számától is.
A Freddie Mac továbbra is hatalmas tőkehiánnyal küzd
A Freddie Mac közel 74 milliárd dolláros nettó vagyona jelentősnek tűnhet, a szabályozói tőkemutatók azonban jóval összetettebb képet mutatnak.
- március 31-én a Freddie Mac mintegy 18 milliárd dolláros negatív elsődleges alapvető tőkével és körülbelül négymilliárd dolláros negatív korrigált teljes tőkével rendelkezett. Az Enterprise Regulatory Capital Framework alapján a korrigált teljes tőkekövetelmény a vonatkozó pufferrel együtt megközelítette a 161 milliárd dollárt. Az adatok a vállalat negyedéves szabályozói tőkejelentésében szerepelnek.
A Freddie Macnek jelenleg nem kell ugyanúgy teljesítenie ezeket a standardokat, mint egy állami felügyeleten kívül működő intézménynek. A számok mégis megmutatják, miért nem szüntethető meg a kormányzati ellenőrzés egyszerű adminisztratív döntéssel.
A tőkehiány fokozatosan csökkenthető lenne, ha a vállalat még néhány évig visszatartaná nyereségét. Emellett nagyszabású nyilvános részvénykibocsátással, a szabályozói követelmények csökkentésével vagy e lehetőségek kombinációjával is kezelhető volna.
A nyereség hosszabb ideig történő visszatartása csökkentené az új külső tőke iránti igényt, de elhalasztaná a privatizációt. Az azonnali tőkebevonás felgyorsíthatná a folyamatot, ugyanakkor sokkal nagyobb hígulást okozhatna a jelenlegi FMCC-részvény tulajdonosainak.
A privatizáció nem feltétlenül kedvez a jelenlegi részvényeseknek
A befektetők gyakran egyértelműen pozitív jelzésként kezelik a „privatizáció” szót. A Freddie Mac esetében azonban a konkrét feltételek fontosabbak, mint maga az elnevezés.
Egy részvényesbarát forgatókönyvben a pénzügyminisztérium jelentősen csökkenthetné elsőbbségi követelését, gyakorolhatná részvényvásárlási jogát, és lehetővé tehetné a Freddie Mac számára, hogy egy viszonylag mérsékelt részvénykibocsátás előtt tovább építse tőkéjét. A vállalat ezt követően visszatérhetne egy nagy tőzsdére, és idővel újra osztalékot fizethetne a törzsrészvények után.
Egy kevésbé kedvező forgatókönyv szintén az állami felügyelet megszüntetéséhez vezethetne. A pénzügyminisztérium törzsrészvényekké alakíthatná elsőbbségi részvényeit, gyakorolhatná vásárlási jogát, és jóváhagyhatna egy nagyszabású új részvénykibocsátást. A kormány és az új intézményi befektetők így a rekapitalizált vállalat nagy részét birtokolnák, a jelenlegi részvényeseknek pedig csak kis gazdasági érdekeltség maradna.
A harmadik lehetőség a jelenlegi rendszer fennmaradása. A Freddie Mac továbbra is nyereséges lehetne, ám a visszatartott nyereség egyszerre növelné a vállalat nettó vagyonát és a pénzügyminisztérium likvidációs elsőbbségét. A jelenlegi részvényesek továbbra is olyan értékpapírokat birtokolnának, amelyek végső értéke egy későbbi politikai döntéstől függ.
Ez megmagyarázza, miért reagál az FMCC-részvény gyakran erősebben Trump, a pénzügyminisztérium vagy az FHFA vezetésének nyilatkozataira, mint a szokásos negyedéves eredményekre. A befektetők nem pusztán egy jelzáloghitelezési vállalatot áraznak, hanem egy továbbra is rendezetlen állami szerkezetátalakítást is.
Emelheti a privatizáció a jelzáloghitelek kamatait?
A Fannie Mae és a Freddie Mac állami ellenőrzés alóli kivezetésére irányuló bármely tervnek figyelembe kell vennie az amerikai háztartásokra gyakorolt hatást is.
A két vállalat által garantált értékpapírokat vásárló befektetők általában feltételezik, hogy egy súlyos válság során a szövetségi kormány megakadályozná a fizetésképtelenségüket. Bár kötelezettségeik nem rendelkeznek ugyanolyan hivatalos garanciával, mint az amerikai államkötvények, a 2008-as és az azt követő állami támogatás megerősítette a piaci várakozást, hogy szükség esetén a kormány beavatkozik.
Ez a várakozás csökkenti a vállalatok finanszírozási költségeit. Egy olyan privatizációs terv, amely gyengítené az állami támogatást, magasabb hozamkövetelményre ösztönözhetné a befektetőket. Ez megdrágítaná a jelzáloggaranciákat, és magasabb kamatokhoz vezethetne az adósok számára.
Egy kifejezett szövetségi garancia megőrizhetné a piac bizalmát, ugyanakkor jövőbeli veszteségek kockázatának tenné ki az adófizetőket, és valószínűleg kongresszusi részvételt igényelne. A kormánynak ezért egyensúlyt kell találnia a részvényesek, a jelzáloghitelesek és az adófizetők érdekei között.
A vitát tovább bonyolítja, hogy Trump nemrég lakáspolitikai eszközként használta a vállalatokat. 2026 januárjában arra utasította a Fannie Mae-t és a Freddie Macet, hogy támogassák 200 milliárd dollár értékű jelzálog-fedezetű értékpapír megvásárlását a jelzálogkamatok csökkentése érdekében. A Reutersnek nyilatkozó elemzők szerint a lépés kétségeket ébresztett azzal kapcsolatban, hogy a kormány valóban kész-e a közeljövőben lemondani az ellenőrzésről.
A Freddie Mac elnöki lakáspolitika végrehajtására történő felhasználása erősíti a vállalat közfeladatát, míg a privatizáció azt követelné meg, hogy versenyképes hozamot váró magánbefektetők érdekeit is kiszolgálja. A két cél összeegyeztetése továbbra is a reform egyik legnagyobb akadálya.
Mi emelheti az FMCC-részvényt?
A legfontosabb pozitív katalizátor egy olyan részletes rekapitalizációs terv közzététele lenne, amely érdemi értéket őriz meg a jelenlegi törzsrészvényesek számára.
A befektetők azt vizsgálnák, hogyan kezeli a terv a pénzügyminisztérium elsőbbségi részvényeit, lehívják-e a részvényvásárlási jogot, mennyi új részvényt kell kibocsátania a Freddie Macnek, és a jelenlegi részvényeket egy újonnan feltőkésített társaság értékpapírjaira cserélik-e.
A New York-i Értéktőzsdére vagy a Nasdaqra történő visszatérés szintén növelhetné az FMCC-részvény iránti keresletet. A jelenlegi tőzsdén kívüli kereskedés korlátozza egyes intézményi befektetők és alapok hozzáférését.
A tartós nyereségesség ugyancsak erősítené a befektetési érveket. Minden további visszatartott dollár csökkenthetné azt az összeget, amelyet a Freddie Macnek új befektetőktől kell bevonnia, feltéve, hogy a kormány egyúttal megváltoztatja azt a mechanizmust, amelynek révén a visszatartott nyereség növeli elsőbbségi követelését.
A szabályozói tőkekeret módosítása szintén fontos lehet. Egy alacsonyabb, de továbbra is hiteles tőkekövetelmény megvalósíthatóbbá tenné az állami felügyelet megszüntetését, és csökkentené egy potenciálisan erősen hígító részvénykibocsátás méretét.
Mi küldheti lejjebb az FMCC-részvényt?
A legnagyobb lefelé mutató kockázat egy olyan szerkezetátalakítás, amely elsősorban a kormány megtérülésének maximalizálását szolgálja, nem pedig a jelenlegi részvényesek védelmét.
A Freddie Mac sikeres, magánirányítású és jól feltőkésített vállalattá válhatna, miközben a mai FMCC-részvény tulajdonosainak csak kis hányad jutna az új saját tőkéből. A privatizáció és a jelenlegi részvényesek gazdagodása nem ugyanaz.
További kockázatot jelentenek a késedelmek. Trump döntése, amellyel William Pultét, az FHFA igazgatóját a nemzeti hírszerzés megbízott igazgatójává nevezte ki, újabb jelentős feladatot adott annak a tisztviselőnek, aki szorosan kapcsolódott a privatizációs tárgyalásokhoz. Pulte 2026 júliusában is ellátta hírszerzési feladatait, miközben az elemzők már azt kezdték kérdezgetni, hogy a Fannie Mae és a Freddie Mac részvénykibocsátása továbbra is rövid távú prioritás-e. Kinevezéséről a Fehér Ház is nyilatkozott.
További nyomást jelenthetnek a jelzálogpiaci feltételek. A lakásárak csökkenése, a késedelmes törlesztések növekedése vagy a többlakásos ingatlanpiaci veszteségek gyengíthetik a profitot és növelhetik a Freddie Mac tőkeszükségletét.
Trump saját értékelési várakozásai szintén akadályt jelenthetnek. Ha a kormány ragaszkodik az ezermilliárd dollárhoz közeli együttes értékeléshez, miközben a magánbefektetők jóval kevesebbre értékelik a vállalatokat, az ajánlatot elhalaszthatják, csökkenthetik vagy teljesen törölhetik.
Az FMCC-részvény jövője
A Freddie Mac nyereséges és rendszerszinten fontos pénzügyi intézmény. Az FMCC-részvény azonban nem hagyományos befektetés, amely kizárólag a vállalat pénzügyi teljesítményén alapul. Valójában arra vonatkozó fogadás, hogy milyen jogi, pénzügyi és politikai feltételek mellett engedheti ki egyszer az amerikai kormány a Freddie Macet az állami felügyelet alól.
Trump ezermilliárd dolláros becslése ismét ráirányította a figyelmet az amerikai jelzálog-finanszírozási rendszerben rejlő hatalmas értékre. Azt azonban nem határozza meg, hogy a Freddie Mac mennyit ér a jelenlegi törzsrészvényesek számára.
Ezt addig nem lehet kiszámítani, amíg a döntéshozók nem határoznak a pénzügyminisztérium elsőbbségi részvényeiről, a kormány részvényvásárlási jogáról, a Freddie Mac tőkehiányáról, a jelzáloggaranciák jövőjéről és egy esetleges nyilvános részvénykibocsátás szerkezetéről.
Az FMCC-részvény emelkedési lehetősége jelentős lehet, ha a kormány a jelenlegi részvényesek számára kedvező feltételeket választ. Ugyanilyen jelentős azonban a lefelé mutató kockázat, ha az állam törzsrészvényekké alakítja követeléseit, erősen hígító kibocsátást hajt végre, vagy ismét elhalasztja a szerkezetátalakítást.
Egy hivatalos terv közzétételéig az FMCC-részvény kevésbé tekinthető hagyományos pénzügyi részvénynek, és inkább magas kockázatú befektetés marad Washington egyik legrégebb óta húzódó és legbonyolultabb befejezetlen reformjának kimenetelébe.
