Freddie Mac ha vuelto a convertirse en una de las historias de inversión políticamente más sensibles de Wall Street. El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha sugerido que Freddie Mac y su homóloga de mayor tamaño, Fannie Mae, podrían alcanzar conjuntamente una valoración de hasta un billón de dólares. Al mismo tiempo, su Administración continúa estudiando la venta de acciones de ambos gigantes hipotecarios y el posible fin de casi dos décadas de control estatal.
Para los inversores que siguen las acciones de FMCC, esta elevada valoración parece crear a primera vista una oportunidad atractiva. Freddie Mac es rentable, su patrimonio neto continúa creciendo y el volumen de su cartera hipotecaria se mide en billones de dólares. Sin embargo, los actuales accionistas ordinarios se encuentran en el nivel más bajo de una estructura de capital extraordinariamente compleja, dominada por el Departamento del Tesoro de Estados Unidos.
Por tanto, la cuestión principal no es únicamente cuánto vale Freddie Mac como empresa. Los inversores deben estimar qué parte de ese valor quedaría para los actuales titulares de acciones de FMCC después de que el Gobierno resuelva sus acciones preferentes, ejerza potencialmente sus derechos de compra y consiga el capital adicional necesario para poner fin a la tutela estatal.
¿Qué es el plan del billón de dólares de Trump?
La expresión «plan del billón de dólares» se basa principalmente en la afirmación de Trump de junio de 2026, según la cual Fannie Mae y Freddie Mac tendrían un valor conjunto aproximado de un billón de dólares. Sus comentarios impulsaron brevemente las acciones de ambas compañías, pero gran parte de las ganancias desapareció después, cuando los inversores empezaron a cuestionar si sus beneficios y necesidades de capital justificaban una valoración tan elevada.
Los analistas ofrecen estimaciones considerablemente inferiores. Según las informaciones sobre las declaraciones de Trump, Bose George, analista de Keefe, Bruyette & Woods, mantuvo una estimación de valor razonable conjunto de aproximadamente 200.000 a 250.000 millones de dólares para ambas entidades respaldadas por el Estado.
Trump ha confirmado que una oferta pública inicial sigue sobre la mesa, aunque también ha señalado que no es necesario apresurar el proceso. Hasta julio de 2026, la Administración no había publicado un plan completo de recapitalización y salida de la tutela que explicara la estructura concreta de la operación o la participación futura de los accionistas actuales. El medio HousingWire publicó más información sobre las deliberaciones de la Administración.
Las conversaciones anteriores ya apuntaban a una de las mayores ofertas de acciones de la historia. En agosto de 2025, la Administración estudiaba supuestamente una venta inicial que podría recaudar unos 30.000 millones de dólares y valorar conjuntamente a Fannie Mae y Freddie Mac en cerca de 500.000 millones. Sin embargo, no se tomó ninguna decisión definitiva y el calendario previsto se retrasó posteriormente.
Por ello, la estimación de Trump de un billón de dólares debe entenderse más como una señal política y de mercado que como el precio asignado a una operación concreta y finalizada.
Por qué Fannie Mae y Freddie Mac son tan importantes
Fannie Mae y Freddie Mac generalmente no conceden hipotecas directamente a los compradores de vivienda. En su lugar, adquieren préstamos que cumplen determinados requisitos a bancos y otros prestamistas, los agrupan en valores respaldados por hipotecas y garantizan que los inversores reciban los pagos programados.
Este sistema permite a los prestamistas recuperar su capital y financiar nuevas hipotecas. También favorece la disponibilidad de hipotecas a tipo fijo a 30 años, uno de los pilares fundamentales del mercado inmobiliario estadounidense.
Según los resultados financieros de Freddie Mac correspondientes al primer trimestre de 2026, la cartera hipotecaria total de la empresa alcanzaba aproximadamente 3,7 billones de dólares al cierre de marzo. Durante el trimestre, Freddie Mac proporcionó 116.000 millones de dólares de liquidez al mercado, respaldando cerca de 380.000 compras de vivienda, refinanciaciones y unidades de alquiler.
Ambas compañías operan bajo tutela estatal desde septiembre de 2008, cuando la crisis financiera dañó gravemente sus balances y amenazó su capacidad para sostener el mercado hipotecario. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda asumió entonces las facultades de sus equipos directivos, consejos de administración y accionistas, mientras que el Departamento del Tesoro proporcionó apoyo financiero mediante acuerdos de compra de acciones preferentes.
Freddie Mac sigue siendo una empresa que presenta información financiera pública y las acciones de FMCC continúan negociándose en el mercado extrabursátil. No obstante, la compañía señala que la tutela no tiene una fecha de finalización establecida y que el control de la FHFA influye significativamente en su gestión, su capital y sus decisiones estratégicas.
Freddie Mac vuelve a ser rentable
El argumento alcista para las acciones de FMCC comienza principalmente con el desempeño operativo de Freddie Mac. La empresa ya no es la institución deficitaria que necesitó un rescate gubernamental durante la crisis financiera.
Freddie Mac generó un beneficio neto de 10.700 millones de dólares en 2025, frente a los 11.900 millones de 2024. Su patrimonio neto aumentó hasta 70.400 millones de dólares al cierre del año.
La tendencia positiva continuó a principios de 2026. Freddie Mac declaró un beneficio neto de 3.600 millones de dólares en el primer trimestre, lo que representó un aumento interanual del 27%. Los ingresos netos crecieron un 5%, hasta 6.100 millones de dólares, mientras que el patrimonio neto de la compañía alcanzó aproximadamente 73.900 millones. Los detalles están disponibles en el documento presentado por la empresa ante la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos.
Estos resultados demuestran que Freddie Mac cuenta con un negocio rentable y estable de garantías hipotecarias, capaz de generar ingresos recurrentes. El problema para los accionistas es que la rentabilidad contable no se transforma automáticamente en valor que pueda distribuirse entre los titulares de acciones de FMCC.
Según los acuerdos vigentes con el Departamento del Tesoro, los aumentos trimestrales del patrimonio neto de Freddie Mac se añaden a la preferencia de liquidación vinculada a las acciones preferentes en manos del Estado. El formulario 10-Q del primer trimestre de 2026 muestra que esta preferencia ascendía a 143.000 millones de dólares el 31 de marzo y debía aumentar hasta 146.600 millones al cierre de junio.
En otras palabras, Freddie Mac acumula capital, pero al mismo tiempo crece la reclamación preferente del Gobierno. Esta estructura representa una de las mayores incertidumbres para los titulares de acciones ordinarias.
La reclamación preferente del Estado cambia la valoración
En un análisis convencional, Freddie Mac podría valorarse multiplicando su beneficio anual por un múltiplo adecuado de precio-beneficio. Este enfoque resulta insuficiente para las acciones de FMCC, porque ignora las reclamaciones que tienen prioridad sobre las acciones ordinarias existentes.
El Departamento del Tesoro proporcionó a Freddie Mac aproximadamente 71.600 millones de dólares de financiación después de que la compañía quedara bajo tutela. Desde entonces, Freddie Mac ha pagado al Gobierno una cantidad considerablemente mayor en dividendos en efectivo. Sin embargo, esos pagos generalmente no redujeron la preferencia de liquidación original asociada a las acciones preferentes del Tesoro.
Los defensores de los accionistas actuales sostienen que el Gobierno ya ha recuperado más dinero del que aportó inicialmente. Sin embargo, desde una perspectiva jurídica y contractual, el Departamento del Tesoro continúa manteniendo una reclamación preferente que deberá resolverse antes de que las acciones ordinarias puedan valorarse con confianza.
Existen varias soluciones posibles. El Tesoro podría cancelar una parte de su reclamación, considerar los dividendos anteriores como devolución de la inversión, convertir los títulos preferentes en acciones ordinarias o exigir que los ingresos de una nueva oferta pública se destinen a reducir la preferencia de liquidación.
Cada opción produciría un resultado radicalmente distinto para los inversores actuales, incluso si la valoración de la actividad operativa se mantuviera exactamente igual.
El derecho de compra del Estado y el riesgo de dilución
La segunda gran cuestión es el derecho del Departamento del Tesoro a adquirir acciones ordinarias de Freddie Mac.
Cuando la compañía entró bajo tutela, emitió acciones preferentes para el Tesoro y un derecho a adquirir capital ordinario por un precio simbólico. Este derecho fue diseñado para permitir al Gobierno obtener cerca del 80% de las acciones ordinarias de Freddie Mac sobre una base totalmente diluida.
El ejercicio de este derecho diluiría considerablemente la participación de los actuales titulares de acciones de FMCC. Podría producirse una dilución adicional si la empresa emitiera nuevas acciones para inversores institucionales como parte de una ampliación pública de capital.
Esta distinción es esencial. Una futura oferta no tendría por qué consistir únicamente en la venta de acciones que el Gobierno ya posee. Freddie Mac también podría verse obligado a emitir decenas de miles de millones de dólares en nuevas acciones para cumplir los requisitos de capital. Los accionistas actuales poseerían entonces un porcentaje menor de una empresa mejor capitalizada.
Por tanto, el valor futuro de las acciones de FMCC dependerá no solo de la valoración total de Freddie Mac, sino también del número de acciones en circulación después de la reestructuración.
Freddie Mac todavía afronta un enorme déficit de capital
El patrimonio neto de Freddie Mac, cercano a 74.000 millones de dólares, puede parecer considerable, pero los indicadores regulatorios de capital presentan una situación mucho más compleja.
A 31 de marzo de 2026, Freddie Mac registraba un capital ordinario de nivel 1 negativo de aproximadamente 18.000 millones de dólares y un capital total ajustado negativo de unos 4.000 millones. De acuerdo con el Enterprise Regulatory Capital Framework, su requisito total de capital ajustado, incluido el colchón aplicable, ascendía a unos 161.000 millones de dólares. Los datos forman parte del informe trimestral de capital regulatorio de la compañía.
Actualmente, Freddie Mac no está obligada a cumplir estas normas del mismo modo que una institución que opera fuera de la tutela estatal. Sin embargo, las cifras muestran por qué el control gubernamental no puede terminar mediante una simple decisión administrativa.
El déficit de capital podría reducirse gradualmente permitiendo que la empresa retenga beneficios durante varios años más. También podría abordarse mediante una gran oferta pública de acciones, una reducción de los requisitos regulatorios o una combinación de ambas medidas.
Retener los beneficios durante más tiempo reduciría la necesidad de nuevo capital externo, pero retrasaría la privatización. Captar capital de inmediato podría acelerar el proceso, aunque también provocaría una dilución mucho mayor para los actuales titulares de acciones de FMCC.
La privatización no beneficiaría automáticamente a los accionistas actuales
Los inversores suelen considerar la palabra «privatización» como una señal positiva en sí misma. En el caso de Freddie Mac, las condiciones concretas son más importantes que la etiqueta utilizada para describir la operación.
En un escenario favorable para los accionistas, el Departamento del Tesoro podría reducir sustancialmente su reclamación preferente, ejercer su derecho de compra y permitir que Freddie Mac continúe acumulando capital antes de realizar una oferta de acciones relativamente moderada. La compañía podría regresar después a una bolsa principal y, con el tiempo, reanudar el pago de dividendos ordinarios.
Un escenario menos favorable también podría conducir al fin de la tutela. El Tesoro podría convertir sus acciones preferentes en ordinarias, ejercer sus derechos y autorizar una gran emisión de nuevas acciones. El Gobierno y los nuevos inversores institucionales poseerían entonces la mayor parte de la compañía recapitalizada, dejando a los accionistas actuales únicamente una pequeña participación económica.
Una tercera posibilidad es que continúe el régimen actual. Freddie Mac podría seguir siendo rentable, pero sus beneficios retenidos continuarían aumentando tanto su patrimonio neto como la preferencia de liquidación del Departamento del Tesoro. Los accionistas actuales seguirían poseyendo valores cuyo valor final dependería de una futura decisión política.
Esto explica por qué las acciones de FMCC suelen reaccionar con más fuerza a las declaraciones de Trump, del Departamento del Tesoro o de la dirección de la FHFA que a los resultados trimestrales habituales. Los inversores no están valorando únicamente una empresa hipotecaria, sino también una reestructuración gubernamental aún sin resolver.
¿Podría la privatización elevar los tipos hipotecarios?
Cualquier plan para sacar a Fannie Mae y Freddie Mac del control estatal debe tener en cuenta también su impacto sobre los hogares estadounidenses.
Los inversores que compran valores garantizados por ambas empresas generalmente suponen que el Gobierno federal evitaría su impago durante una gran crisis. Aunque sus obligaciones no cuentan con la misma garantía formal que los bonos del Tesoro estadounidense, el apoyo estatal durante 2008 y los años posteriores reforzó la expectativa del mercado de que el Gobierno intervendría si fuera necesario.
Esta expectativa reduce los costes de financiación de las compañías. Un plan de privatización que debilitara el apoyo público podría llevar a los inversores a exigir mayores rendimientos, aumentando el coste de las garantías hipotecarias y, potencialmente, los tipos de interés para los prestatarios.
Una garantía federal explícita podría mantener la confianza del mercado, pero también expondría a los contribuyentes a futuras pérdidas y probablemente requeriría la participación del Congreso. Por tanto, el Gobierno debe equilibrar los intereses de los accionistas, los prestatarios hipotecarios y los contribuyentes.
El debate se complica aún más por el reciente uso de las compañías por parte de Trump como instrumentos de política de vivienda. En enero de 2026, ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac respaldar la compra de 200.000 millones de dólares en valores hipotecarios con el objetivo de reducir los tipos de las hipotecas. Analistas consultados por Reuters señalaron que la medida generó dudas sobre si la Administración realmente pretendía renunciar al control estatal en un futuro próximo.
El uso de Freddie Mac para ejecutar la política de vivienda presidencial refuerza su misión pública, mientras que la privatización exigiría satisfacer a inversores privados que buscan rentabilidades competitivas. Conciliar ambos objetivos sigue siendo uno de los principales obstáculos para la reforma.
¿Qué podría impulsar las acciones de FMCC?
El catalizador positivo más importante sería la publicación de un plan detallado de recapitalización que conservara un valor significativo para los actuales titulares de acciones ordinarias.
Los inversores analizarían cómo trata el plan las acciones preferentes del Departamento del Tesoro, si se ejercen los derechos de compra, cuántas acciones nuevas deberá emitir Freddie Mac y si las acciones existentes se intercambiarán por títulos de una empresa recién recapitalizada.
El regreso a la Bolsa de Nueva York o al Nasdaq también podría aumentar la demanda de acciones de FMCC. Su actual negociación extrabursátil limita el acceso de algunos inversores institucionales y fondos.
La continuidad de los beneficios también reforzaría la tesis de inversión. Cada dólar adicional de capital retenido podría reducir la cantidad que Freddie Mac necesita captar de nuevos inversores, siempre que el Gobierno también modifique el mecanismo por el que los beneficios retenidos aumentan su reclamación preferente.
Los cambios en el marco regulatorio de capital podrían ser igualmente importantes. Un requisito de capital más bajo, pero todavía creíble, haría más viable la salida de la tutela y reduciría el tamaño de una oferta potencialmente muy dilutiva.
¿Qué podría hacer caer las acciones de FMCC?
El mayor riesgo bajista es una reestructuración diseñada principalmente para maximizar la recuperación del Gobierno en lugar de proteger a los accionistas actuales.
Freddie Mac podría convertirse en una compañía exitosa, gestionada de forma privada y bien capitalizada, mientras que los actuales titulares de acciones de FMCC recibirían solo una pequeña parte del nuevo capital. La privatización y el enriquecimiento de los accionistas actuales no son lo mismo.
Los nuevos retrasos también representan un riesgo. La decisión de Trump de nombrar al director de la FHFA, William Pulte, director interino de Inteligencia Nacional añadió otra gran responsabilidad al funcionario estrechamente asociado a las conversaciones sobre la privatización. Pulte continuaba desempeñando funciones de inteligencia en julio de 2026, mientras los analistas ya empezaban a cuestionar si una oferta de acciones de Fannie Mae y Freddie Mac seguía siendo una prioridad a corto plazo. La Casa Blanca también se pronunció sobre su nombramiento.
Las condiciones del mercado hipotecario podrían generar presión adicional. Una caída de los precios de la vivienda, un aumento de los impagos o pérdidas en el sector multifamiliar podrían debilitar los beneficios y elevar las necesidades de capital de Freddie Mac.
Las propias expectativas de Trump sobre la valoración también podrían convertirse en un obstáculo. Si la Administración insiste en una valoración conjunta cercana al billón de dólares mientras los inversores privados asignan un valor muy inferior a las compañías, la oferta podría retrasarse, reducirse o cancelarse por completo.
El futuro de las acciones de FMCC
Freddie Mac es una institución financiera rentable y de importancia sistémica. Sin embargo, las acciones de FMCC no representan una inversión convencional basada únicamente en los resultados financieros de la compañía. En la práctica, son una apuesta sobre las condiciones jurídicas, financieras y políticas bajo las cuales el Gobierno estadounidense podría liberar finalmente a Freddie Mac de la tutela estatal.
La estimación de Trump de un billón de dólares ha vuelto a poner de relieve el enorme valor integrado en el sistema estadounidense de financiación hipotecaria. Sin embargo, no establece cuánto vale Freddie Mac para los actuales titulares de acciones ordinarias.
Ese cálculo no podrá completarse hasta que los responsables políticos decidan cómo tratar las acciones preferentes del Departamento del Tesoro, los derechos de compra del Gobierno, el déficit de capital de Freddie Mac, el futuro de las garantías hipotecarias y la estructura de una posible oferta pública.
El potencial alcista de las acciones de FMCC podría ser considerable si la Administración elige condiciones favorables para los accionistas actuales. El riesgo bajista es igualmente significativo si el Gobierno convierte sus reclamaciones en acciones ordinarias, completa una oferta altamente dilutiva o vuelve a posponer la reestructuración.
Hasta que se publique un plan formal, las acciones de FMCC seguirán siendo menos una acción financiera tradicional y más una inversión de alto riesgo en el resultado de una de las reformas inacabadas más antiguas y complejas de Washington.
