Freddie Mac ponownie stał się jedną z najbardziej wrażliwych politycznie historii inwestycyjnych na Wall Street. Prezydent USA Donald Trump zasugerował, że Freddie Mac oraz jego większy odpowiednik, Fannie Mae, mogą być łącznie warte nawet bilion dolarów. Jego administracja nadal rozważa jednocześnie sprzedaż akcji obu gigantów rynku hipotecznego i ewentualne zakończenie trwającej niemal dwie dekady kontroli państwa.
Dla inwestorów obserwujących akcje FMCC wysoka wycena może na pierwszy rzut oka wyglądać jak atrakcyjna okazja. Freddie Mac jest rentowny, jego wartość netto nadal rośnie, a zarządzany portfel hipoteczny liczony jest w bilionach dolarów. Obecni posiadacze akcji zwykłych znajdują się jednak na najniższym poziomie wyjątkowo skomplikowanej struktury kapitałowej, w której dominującą pozycję zajmuje Departament Skarbu USA.
Kluczowe pytanie nie dotyczy więc wyłącznie tego, ile Freddie Mac jest wart jako przedsiębiorstwo. Inwestorzy muszą przede wszystkim oszacować, jaka część tej wartości pozostałaby obecnym posiadaczom akcji FMCC po rozwiązaniu kwestii rządowych akcji uprzywilejowanych, ewentualnym wykonaniu prawa do zakupu akcji i pozyskaniu dodatkowego kapitału potrzebnego do zakończenia zarządu komisarycznego.
Czym jest bilionowy plan Trumpa?
Określenie „bilionowy plan” wynika przede wszystkim z wypowiedzi Trumpa z czerwca 2026 roku, według której Fannie Mae i Freddie Mac są łącznie warte około biliona dolarów. Jego komentarze na krótko podbiły kursy obu spółek, ale znaczna część wzrostów później zniknęła, gdy inwestorzy zaczęli kwestionować, czy ich zyski i potrzeby kapitałowe uzasadniają tak wysoką wycenę.
Analitycy przedstawiają znacznie niższe szacunki. Według doniesień dotyczących słów Trumpa analityk Bose George z Keefe, Bruyette & Woods utrzymał szacunek łącznej wartości godziwej obu instytucji wspieranych przez państwo na poziomie około 200–250 mld dolarów.
Trump potwierdził, że pierwsza oferta publiczna nadal jest rozważana, ale zaznaczył również, że nie ma potrzeby przyspieszania całego procesu. Do lipca 2026 roku administracja nie opublikowała pełnego planu dokapitalizowania i wyjścia spod zarządu komisarycznego, który wyjaśniałby dokładną formę transakcji lub przyszły udział obecnych akcjonariuszy. Więcej informacji na temat rozważań administracji opublikował między innymi serwis HousingWire.
Wcześniejsze rozmowy wskazywały, że mogłaby to być jedna z największych ofert akcji w historii. W sierpniu 2025 roku administracja miała rozważać początkową sprzedaż, która mogłaby przynieść około 30 mld dolarów i wycenić Fannie Mae oraz Freddie Mac na prawie 500 mld dolarów łącznie. Nie podjęto jednak ostatecznej decyzji, a zakładany harmonogram został później przesunięty.
Bilionowy szacunek Trumpa należy więc traktować raczej jako sygnał polityczny i rynkowy niż cenę ustaloną dla konkretnej i sfinalizowanej transakcji.
Dlaczego Fannie Mae i Freddie Mac są tak ważne?
Fannie Mae i Freddie Mac zazwyczaj nie udzielają kredytów hipotecznych bezpośrednio osobom kupującym nieruchomości. Zamiast tego kupują kwalifikujące się kredyty od banków i innych pożyczkodawców, łączą je w papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami i gwarantują inwestorom otrzymywanie zaplanowanych płatności.
System ten pozwala pożyczkodawcom odzyskiwać kapitał i finansować kolejne kredyty hipoteczne. Wspiera także dostępność 30-letnich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, które są jednym z podstawowych filarów amerykańskiego rynku mieszkaniowego.
Według wyników finansowych Freddie Mac za pierwszy kwartał 2026 roku całkowity portfel hipoteczny spółki wynosił pod koniec marca około 3,7 bln dolarów. W ciągu kwartału Freddie Mac dostarczył rynkowi 116 mld dolarów płynności, wspierając około 380 tys. zakupów nieruchomości, refinansowań i lokali na wynajem.
Obie spółki działają pod zarządem państwowym od września 2008 roku, kiedy kryzys finansowy poważnie uszkodził ich bilanse i zagroził zdolności wspierania rynku hipotecznego. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa przejęła wówczas uprawnienia zarządów, rad dyrektorów i akcjonariuszy, a Departament Skarbu udzielił wsparcia finansowego poprzez umowy zakupu akcji uprzywilejowanych.
Freddie Mac pozostaje spółką publikującą raporty finansowe, a akcje FMCC nadal są notowane na rynku pozagiełdowym. Firma zaznacza jednak, że zarząd komisaryczny nie ma określonej daty zakończenia, a kontrola FHFA istotnie wpływa na zarządzanie, kapitał i decyzje strategiczne spółki.
Freddie Mac znów jest rentowny
Optymistyczne spojrzenie na akcje FMCC opiera się przede wszystkim na wynikach operacyjnych Freddie Mac. Spółka nie jest już przynoszącą straty instytucją, która podczas kryzysu finansowego potrzebowała ratunku ze strony państwa.
Freddie Mac osiągnął w 2025 roku 10,7 mld dolarów zysku netto, wobec 11,9 mld dolarów w 2024 roku. Wartość netto spółki wzrosła do końca roku do 70,4 mld dolarów.
Pozytywny trend utrzymał się także na początku 2026 roku. Freddie Mac wykazał za pierwszy kwartał zysk netto w wysokości 3,6 mld dolarów, co oznacza wzrost o 27% rok do roku. Przychody netto wzrosły o 5% do 6,1 mld dolarów, a wartość netto spółki osiągnęła około 73,9 mld dolarów. Szczegółowe dane są dostępne w dokumencie złożonym przez spółkę w amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd.
Wyniki te pokazują, że Freddie Mac posiada rentowny i stabilny biznes gwarancji hipotecznych, który potrafi generować powtarzalne przychody. Problemem dla akcjonariuszy jest jednak fakt, że księgowa rentowność nie przekłada się automatycznie na wartość, którą można rozdzielić między posiadaczy akcji FMCC.
Na mocy obecnych umów z Departamentem Skarbu kwartalne wzrosty wartości netto Freddie Mac są dodawane do uprzywilejowanego roszczenia likwidacyjnego związanego z akcjami posiadanymi przez państwo. Formularz 10-Q za pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje, że roszczenie to wynosiło 143 mld dolarów na dzień 31 marca, a pod koniec czerwca miało wzrosnąć do 146,6 mld dolarów.
Innymi słowy, Freddie Mac gromadzi kapitał, ale jednocześnie rośnie uprzywilejowane roszczenie państwa. Struktura ta stanowi jedną z największych niewiadomych dla posiadaczy akcji zwykłych.
Uprzywilejowane roszczenie państwa zmienia sposób wyceny
W standardowej analizie wartość Freddie Mac można byłoby oszacować, mnożąc roczny zysk przez odpowiedni wskaźnik ceny do zysku. W przypadku akcji FMCC podejście to jest jednak niewystarczające, ponieważ pomija roszczenia mające pierwszeństwo przed obecnymi akcjami zwykłymi.
Departament Skarbu przekazał Freddie Mac około 71,6 mld dolarów finansowania po objęciu spółki zarządem komisarycznym. Od tego czasu firma wypłaciła rządowi w gotówkowych dywidendach znacznie więcej. Wypłaty te zazwyczaj nie obniżały jednak pierwotnego roszczenia likwidacyjnego związanego z uprzywilejowanymi akcjami Departamentu Skarbu.
Obrońcy obecnych akcjonariuszy argumentują, że państwo otrzymało już więcej, niż pierwotnie przekazało. Z prawnego i umownego punktu widzenia Departament Skarbu nadal posiada jednak uprzywilejowane roszczenie, które musi zostać rozwiązane, zanim możliwa będzie wiarygodna wycena akcji zwykłych.
Istnieje kilka możliwych rozwiązań. Departament Skarbu mógłby umorzyć część roszczenia, uznać wcześniejsze dywidendy za spłatę inwestycji, zamienić akcje uprzywilejowane na zwykłe lub zażądać przeznaczenia wpływów z nowej oferty publicznej na obniżenie roszczenia likwidacyjnego.
Każda z tych opcji przyniosłaby radykalnie inny rezultat dla obecnych inwestorów, nawet gdyby wartość działalności operacyjnej pozostała dokładnie taka sama.
Prawo państwa do zakupu akcji i ryzyko rozwodnienia
Drugim kluczowym problemem jest prawo Departamentu Skarbu do przejęcia akcji zwykłych Freddie Mac.
Gdy spółka została objęta zarządem komisarycznym, wyemitowała dla Departamentu Skarbu akcje uprzywilejowane oraz prawo do zakupu akcji zwykłych po symbolicznej cenie. Prawo to skonstruowano tak, aby umożliwić państwu przejęcie niemal 80% akcji zwykłych Freddie Mac po uwzględnieniu pełnego rozwodnienia.
Wykonanie tego prawa znacznie rozwodniłoby udziały obecnych posiadaczy akcji FMCC. Dalsze rozwodnienie mogłoby nastąpić, gdyby spółka wyemitowała nowe akcje dla inwestorów instytucjonalnych w ramach publicznego podwyższenia kapitału.
Rozróżnienie to ma kluczowe znaczenie. Przyszła oferta nie musiałaby obejmować wyłącznie sprzedaży akcji już posiadanych przez państwo. Freddie Mac mógłby być również zmuszony do emisji nowych akcji o wartości dziesiątek miliardów dolarów, aby spełnić wymogi kapitałowe. Obecni akcjonariusze posiadaliby wtedy mniejszą część lepiej dokapitalizowanej spółki.
Przyszła wartość akcji FMCC będzie więc zależeć nie tylko od całkowitej wyceny Freddie Mac, ale również od liczby akcji pozostających w obrocie po zakończeniu restrukturyzacji.
Freddie Mac nadal zmaga się z ogromną luką kapitałową
Wartość netto Freddie Mac wynosząca niemal 74 mld dolarów może wydawać się znacząca, ale regulacyjne wskaźniki kapitałowe przedstawiają znacznie bardziej skomplikowaną sytuację.
Na dzień 31 marca 2026 roku Freddie Mac wykazywał ujemny kapitał podstawowy Tier 1 w wysokości około 18 mld dolarów oraz ujemny skorygowany kapitał całkowity na poziomie około czterech mld dolarów. Zgodnie z Enterprise Regulatory Capital Framework skorygowany całkowity wymóg kapitałowy, łącznie z odpowiednim buforem, wynosił około 161 mld dolarów. Dane te znajdują się w kwartalnym raporcie regulacyjnym spółki.
Freddie Mac nie musi obecnie spełniać tych standardów w taki sam sposób jak instytucja działająca poza zarządem państwowym. Liczby pokazują jednak, dlaczego kontroli państwa nie można zakończyć prostą decyzją administracyjną.
Lukę kapitałową można byłoby stopniowo zmniejszać, pozwalając spółce zatrzymywać zyski przez kilka kolejnych lat. Inną możliwością jest duża publiczna emisja akcji, obniżenie wymogów regulacyjnych lub połączenie obu rozwiązań.
Dłuższe zatrzymywanie zysków zmniejszyłoby potrzebę pozyskania nowego kapitału zewnętrznego, ale opóźniłoby prywatyzację. Natychmiastowe podwyższenie kapitału mogłoby przyspieszyć proces, lecz jednocześnie znacznie bardziej rozwodnić udziały obecnych posiadaczy akcji FMCC.
Prywatyzacja nie musi automatycznie pomóc obecnym akcjonariuszom
Inwestorzy często postrzegają słowo „prywatyzacja” jako jednoznacznie pozytywny sygnał. W przypadku Freddie Mac ważniejsze od samej nazwy transakcji są jednak jej konkretne warunki.
W scenariuszu korzystnym dla akcjonariuszy Departament Skarbu mógłby istotnie ograniczyć swoje uprzywilejowane roszczenie, wykonać prawo do zakupu akcji i pozwolić Freddie Mac na dalsze gromadzenie kapitału przed przeprowadzeniem stosunkowo umiarkowanej oferty. Spółka mogłaby następnie wrócić na główny parkiet giełdowy i z czasem wznowić wypłatę dywidend od akcji zwykłych.
Mniej korzystny scenariusz również mógłby zakończyć się wyjściem spod zarządu komisarycznego. Departament Skarbu mógłby zamienić akcje uprzywilejowane na zwykłe, wykonać prawo zakupu i zatwierdzić dużą emisję nowych akcji. Państwo i nowi inwestorzy instytucjonalni posiadaliby wtedy większość dokapitalizowanej spółki, a obecnym akcjonariuszom pozostałby jedynie niewielki udział ekonomiczny.
Trzecią możliwością jest utrzymanie obecnego systemu. Freddie Mac mógłby pozostać rentowny, ale zatrzymywane zyski nadal zwiększałyby zarówno jego wartość netto, jak i roszczenie likwidacyjne Departamentu Skarbu. Obecni akcjonariusze nadal posiadaliby papiery wartościowe, których ostateczna wartość zależałaby od przyszłej decyzji politycznej.
Wyjaśnia to, dlaczego akcje FMCC często reagują mocniej na wypowiedzi Trumpa, Departamentu Skarbu lub kierownictwa FHFA niż na zwykłe wyniki kwartalne. Inwestorzy wyceniają nie tylko firmę hipoteczną, lecz także nierozwiązaną restrukturyzację państwową.
Czy prywatyzacja może podnieść oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Każdy plan wyprowadzenia Fannie Mae i Freddie Mac spod kontroli państwa musi uwzględniać również wpływ na amerykańskie gospodarstwa domowe.
Inwestorzy kupujący papiery gwarantowane przez obie spółki zwykle zakładają, że w razie poważnego kryzysu rząd federalny nie dopuściłby do ich niewypłacalności. Chociaż zobowiązania spółek nie posiadają takiej samej formalnej gwarancji jak obligacje skarbowe USA, wsparcie państwa w 2008 roku i w kolejnych latach wzmocniło oczekiwanie rynku, że rząd w razie potrzeby zainterweniuje.
Oczekiwanie to obniża koszty finansowania spółek. Plan prywatyzacji osłabiający wsparcie państwowe mógłby skłonić inwestorów do żądania wyższych stóp zwrotu, podnosząc koszt gwarancji hipotecznych i potencjalnie oprocentowanie kredytów dla klientów.
Jednoznaczna gwarancja federalna mogłaby zachować zaufanie rynku, ale naraziłaby też podatników na przyszłe straty i prawdopodobnie wymagałaby udziału Kongresu. Rząd musi więc znaleźć równowagę między interesami akcjonariuszy, kredytobiorców hipotecznych i podatników.
Debatę dodatkowo komplikuje niedawne wykorzystanie spółek przez Trumpa jako instrumentu polityki mieszkaniowej. W styczniu 2026 roku polecił Fannie Mae i Freddie Mac wesprzeć zakup papierów zabezpieczonych hipotekami o wartości 200 mld dolarów, aby obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. Analitycy cytowani przez Reuters wskazywali, że decyzja wywołała wątpliwości, czy administracja rzeczywiście zamierza w najbliższym czasie zrezygnować z kontroli państwa.
Wykorzystywanie Freddie Mac do realizacji prezydenckiej polityki mieszkaniowej wzmacnia jego publiczną misję, natomiast prywatyzacja wymagałaby zaspokojenia oczekiwań prywatnych inwestorów poszukujących konkurencyjnych stóp zwrotu. Pogodzenie obu celów pozostaje jedną z największych przeszkód reformy.
Co może wesprzeć wzrost akcji FMCC?
Najważniejszym pozytywnym katalizatorem byłaby publikacja szczegółowego planu dokapitalizowania, który zachowałby istotną wartość dla obecnych posiadaczy akcji zwykłych.
Inwestorzy analizowaliby, jak plan traktuje uprzywilejowane akcje Departamentu Skarbu, czy wykonane zostanie prawo zakupu, ile nowych akcji Freddie Mac będzie musiał wyemitować oraz czy obecne walory zostaną wymienione na papiery nowo dokapitalizowanej spółki.
Powrót na New York Stock Exchange lub Nasdaq mógłby również zwiększyć popyt na akcje FMCC. Obecny status pozagiełdowy ogranicza dostęp niektórych inwestorów instytucjonalnych i funduszy.
Dalsza rentowność także wzmocniłaby argumenty inwestycyjne. Każdy kolejny dolar zatrzymanego kapitału mógłby zmniejszyć kwotę, którą Freddie Mac musi pozyskać od nowych inwestorów, pod warunkiem że rząd zmieni również mechanizm, przez który zatrzymywane zyski zwiększają jego uprzywilejowane roszczenie.
Istotne mogą być też zmiany regulacyjnych wymogów kapitałowych. Niższy, ale nadal wiarygodny wymóg uczyniłby zakończenie zarządu komisarycznego bardziej realnym i zmniejszył skalę potencjalnie silnie rozwadniającej emisji.
Co może obniżyć kurs akcji FMCC?
Największym ryzykiem spadkowym jest restrukturyzacja skonstruowana przede wszystkim tak, aby zmaksymalizować zwrot państwa, a nie chronić obecnych akcjonariuszy.
Freddie Mac mógłby stać się odnoszącą sukcesy, prywatnie zarządzaną i dobrze dokapitalizowaną spółką, podczas gdy dzisiejszym posiadaczom akcji FMCC przypadłaby jedynie niewielka część nowego kapitału. Prywatyzacja i wzrost wartości obecnych akcji nie są tym samym.
Ryzyko stanowią także kolejne opóźnienia. Decyzja Trumpa o mianowaniu dyrektora FHFA Williama Pultego pełniącym obowiązki dyrektora wywiadu narodowego nałożyła dodatkową istotną odpowiedzialność na urzędnika blisko związanego z rozmowami o prywatyzacji. Pulte nadal wykonywał obowiązki wywiadowcze w lipcu 2026 roku, podczas gdy analitycy zaczęli już kwestionować, czy oferta akcji Fannie Mae i Freddie Mac pozostaje krótkoterminowym priorytetem. Do jego nominacji odniósł się również Biały Dom.
Dodatkowa presja może pochodzić z samego rynku hipotecznego. Spadek cen nieruchomości, wzrost opóźnień w spłacie lub straty w segmencie budynków wielorodzinnych mogłyby osłabić zyski i zwiększyć potrzeby kapitałowe Freddie Mac.
Przeszkodą mogą stać się również oczekiwania Trumpa dotyczące wyceny. Jeżeli administracja będzie obstawać przy łącznej wartości zbliżonej do biliona dolarów, a prywatni inwestorzy wycenią spółki znacznie niżej, oferta może zostać opóźniona, ograniczona lub całkowicie anulowana.
Przyszłość akcji FMCC
Freddie Mac jest rentowną i systemowo ważną instytucją finansową. Akcje FMCC nie są jednak zwykłą inwestycją opartą wyłącznie na wynikach finansowych spółki. W praktyce jest to zakład dotyczący prawnych, finansowych i politycznych warunków, na jakich rząd USA może ostatecznie wyprowadzić Freddie Mac spod zarządu komisarycznego.
Bilionowy szacunek Trumpa ponownie zwrócił uwagę na ogromną wartość ukrytą w amerykańskim systemie finansowania hipotek. Nie określa jednak, ile Freddie Mac jest wart dla obecnych posiadaczy akcji zwykłych.
Wyliczenia tego nie można zakończyć, dopóki decydenci nie rozstrzygną kwestii uprzywilejowanych akcji Departamentu Skarbu, państwowego prawa zakupu akcji, luki kapitałowej Freddie Mac, przyszłości gwarancji hipotecznych i struktury ewentualnej oferty publicznej.
Potencjalny wzrost akcji FMCC może być znaczący, jeżeli administracja wybierze warunki korzystne dla obecnych akcjonariuszy. Równie istotne jest jednak ryzyko spadku, jeśli państwo zamieni swoje roszczenia na akcje zwykłe, przeprowadzi silnie rozwadniającą emisję lub ponownie odłoży restrukturyzację.
Do czasu publikacji formalnego planu akcje FMCC będą mniej tradycyjnymi akcjami finansowymi, a bardziej inwestycją wysokiego ryzyka w wynik jednej z najdłużej trwających i najbardziej skomplikowanych niedokończonych reform w Waszyngtonie.
